2017年中国房地产调控总结:史上最密集,近110城超250次!

在过去20年房地产调控中,从来没有一次调控政策密集发布程度接近2017年,这一年中国房地产调控政策密集程度前所未有。

中原地产研究中心统计数据显示:截止12月13日,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

中原地产首席分析师张大伟分析表示,以11月调控政策为例,从2017年房地产调控中可以看出主要有几个特点:

政策发布密集。

整体看,2017年是中国历史上,房地产调控最密集年份;特别是从9月开始各地调控政策非常密集,10月份单月34次,9月份单月45次。

从调控城市看,一二三线城市都有分布,累计已经有超过110个城市(含县级以上)累计房地产调控已经达到了250次。

相比往年房地产调控,中央部委发布一个国几条,地方政府发布一个地方落地政策,2017年调控的最大特点是,手术刀式的精准调控,针对市场变化调整调控内容与加码力度。

内容持续而深入。

2017年楼市政策持续落实大会提及的房住不炒,住建部等开始价格联合检查。包括北京等城市的租赁政策落地代表了房地产调控内容继续深入!

以11月的36条政策为例,内容中,提及租赁的政策有16条之多,包括成都、北京、深圳、武汉、浙江、郑州、江西、东营、菏泽等城市。从租赁政策内容和城市看,一二三线城市都在鼓励租赁政策落地。

政策主力之一:建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场。

对于房地产调控来说,租购并举是房地产长效调控的政策之一;鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。包括北京、上海等在内的一二线城市持续增加租赁房源供应。

从全国看,累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米,按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

截止日前,全国最近1年多时间里,有超过12个省份及超过60个城市,出台了有关租赁的政策内容。

楼市调控继续深化,非热点城市也被纳入。

过去的调控政策,以一二线城市为主。但在最近几个月,包括聊城、东营、泉州、柳州等之前很少调控的城市,最近也发布了调控政策。

房住不炒下,限售成为本轮政策最大特点。

从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。

限售政策,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。从政策目的和影响来看,不影响自住与改善,约束投资,打击投机。

本质来讲,限售就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

从政策看,基本都是取得不动产证后几年不得销售,从市场实际情况看,因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了,调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年,也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。

从房地产市场看,也就是这些城市买了房后,大部分最早也需要2020年才可能再上市。

这种限售明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。

目前,全国限售城市扩大到了50个,整体看调控政策还在继续升级加码,特别是最近房价依然上涨的城市,调控对购房者的心理影响逐渐出现。

限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是:价上涨城市,位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。

调控政策避免一刀切,开启打地鼠模式。

2017年楼市调控政策的方式与往年出现了根本变化。过去的调控更多是事后管理,而在2017年楼市调控更多着眼于预期管理,在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好。

楼市政策范围不仅覆盖一、二线城市,更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来;内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨。

从城市看,房价上涨居前的城市都会继续调控,调控政策从手术刀式全面升级为“打地鼠”模式。

楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场,更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。同时,房价调控“打地鼠”为长效机制建立争取时间。

这种手术刀式的分类调控,的确是历史第一次实现了市场的精准调控,各城市调控不一刀切。

所以未来的楼市依然会是分化的。调控政策也将继续坚持“打地鼠”,调控政策还是会继续出现。

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